Las oportunidades en el sector inmobiliario de Nigeria tienen un valor estimado de $ 56 mil millones, según la publicación de Businessday del 14 de junio de 2021. Sin embargo, el potencial apenas ha arañado la superficie de las posibilidades debido a registros de tierras incompletos y poco confiables. Esto hace que la diligencia debida hermética sea extremadamente problemática. La administración de tierras públicas mantiene principalmente registros manuales que son engorrosos de administrar, propensos a errores y fácilmente propensos a la manipulación y el fraude. Esto disuade a muchos posibles clientes del Registro. Muchos prefieren correr el riesgo de posponer el registro de su interés o no registrarse en absoluto. Sin embargo, este riesgo, cuando cristaliza, puede resultar muy costoso e irreparable incluso por los tribunales. Desafortunadamente, la desconfianza dentro de la industria ha estancado las transacciones de tierras en Nigeria para operar a un nivel muy básico.

Las transacciones de tierras más comunes son los arrendamientos, las compras -a riesgo del comprador- y algunas hipotecas. Pero se podría hacer mucho más con los bienes raíces. Un ejemplo es el desarrollo de un mercado secundario, que permite a los inversores comprar hipotecas existentes con descuentos de bancos hipotecarios y otros prestamistas similares. Esto resuelve los problemas de liquidez de los bancos hipotecarios, brindándoles acceso inmediato a fondos que pueden volver a colocarse en el mercado y utilizarse para financiar otros proyectos dignos, creando así un círculo virtuoso de valor económico. Pero en ausencia de información confiable para llevar a cabo la diligencia debida, los inversores no pueden tomar decisiones acertadas. Entonces, ¿qué puede hacerse?

tecnología de cadena de bloques
Mucho se ha dicho en los medios contemporáneos sobre la cadena de bloques. Si bien está relacionado en gran medida con las criptomonedas y los tokens no fungibles (NFT), su aplicación podría implementarse en diferentes contextos, incluidos los medios, la moda y las finanzas.

Blockchain es simplemente un libro de contabilidad digital de transacciones, distribuido a través de una red de sistemas informáticos. Es un medio de registrar transacciones para que, una vez que la mayoría de los nodos de la red las hayan validado, no se puedan cambiar, revertir o cancelar (es decir, inmutables).

La mayor atracción de Blockchain es la promesa de transparencia, confianza e inmutabilidad. Estas cualidades han llevado a muchas industrias a aprovechar la tecnología blockchain para mejorar la confianza de los clientes en sus productos. Por ejemplo, el suministro de diamantes de origen ético se puede garantizar mediante el almacenamiento de información en cada etapa de la cadena de suministro en la cadena de bloques, desde la minería hasta la joyería. Las posibilidades son infinitas.

Las transacciones más comunes son arrendamientos, compras y algunas hipotecas. Pero se podría hacer mucho más con los bienes raíces. Pero en ausencia de información confiable para llevar a cabo la diligencia debida, los inversores no pueden tomar decisiones acertadas.

Como libro mayor distribuido, la cuestión de si blockchain es relevante para registrar transacciones de tierras es redundante. Blockchain no solo puede registrar todas las transacciones, sino que también tiene el beneficio adicional de que dicha información de transacción es inmutable y accesible para los participantes. Sin embargo, la información en la cadena de bloques es tan buena como los datos ingresados ​​en ella. El hecho de que la información en la cadena de bloques sea inmutable o no se pueda borrar no significa que esté libre de errores humanos o incluso de fraude. Para reducirlo, muchos abogan por limitar la interferencia humana tanto como sea posible a lo largo de la cadena de valor. Esto significa un ecosistema de cadena de bloques «privado» con toda la infraestructura necesaria para llevar a cabo transacciones terrestres completas, con una mínima interferencia externa. Esto podría lograrse a través de contratos inteligentes; una función blockchain integrada.

Los contratos inteligentes son simplemente programas creados en la cadena de bloques, activados al cumplir condiciones o lógicas preestablecidas: «si esto, entonces aquello». Están diseñados para ser autoejecutables, ejecutados automáticamente y sin la intervención de intermediarios; como los intermediarios sin escrúpulos discutidos anteriormente, o incluso abogados y tribunales. La incorporación de contratos inteligentes en el ecosistema de la cadena de bloques de bienes raíces significa que tanto el sistema de pago, la función de depósito en garantía independiente y el contrato que transfiere el interés de la tierra (por ejemplo, la escritura de cesión) están integrados en la cadena de bloques; y los participantes dentro del ecosistema se someten al mecanismo de «cumplimiento» y gobernanza proporcionado por el contrato inteligente. La siguiente pregunta, por tanto, podría ser: ¿qué tan aplicable es un contrato inteligente en transacciones de suelo, fuera de la instrumentalidad del sistema público?

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Esta pregunta adquiere especial relevancia considerando su aplicabilidad a la tierra como un recurso físico fuera del ecosistema blockchain. Esto es diferente de cuando el activo es digital, como una imagen digital, un video musical, etc. El acceso a dichos activos digitales se puede activar digitalmente cumpliendo las condiciones previas programadas en el contrato inteligente. Esto también puede aplicarse a autos inteligentes o casas inteligentes que han sido preprogramadas en la cadena de bloques. Pero la situación es diferente con un terreno o con la mayoría de las casas. En contexto, un vendedor de un terreno puede, al recibir el pago en la cadena de bloques, negarse a proporcionar acceso al terreno o entregar las llaves físicas de la casa. A diferencia del juzgado con su poder inherente sobre el público y su capacidad de emplear físicamente los recursos públicos para hacer cumplir sus órdenes, los contratos inteligentes carecen de esta capacidad inherente; creando así un argumento para integrar el ecosistema blockchain, junto con toda su infraestructura, en el sistema legal público.

Va más allá, considerando que el ‘perfeccionamiento del título’ es necesario para determinar la prelación de la propiedad y el interés territorial. La perfección del título indica que el Gobernador ha dado su consentimiento a una transacción de tierras, que se ha inscrito en el registro de la propiedad, según lo exige la ley de uso de la tierra. Al determinar exactamente cuándo se otorga el consentimiento del gobernador a las hipotecas, el tribunal puede, en el caso de intereses contrapuestos en una propiedad, determinar con certeza qué interés prevalece. Por lo tanto, es deseable que el gobierno considere el uso de blockchain para su registro de tierras, con el fin de sanear el sistema y al mismo tiempo facilitar la resolución judicial de disputas y la ejecución de contratos en transacciones de tierras en dichas plataformas.

Pero un proyecto de cadena de bloques del gobierno puede no ser inmediatamente viable. Además de ser intensivo en capital, el proyecto requerirá la colaboración de múltiples agencias y la burocracia asociada. Si está comprometido con el curso, el sector privado no puede permitirse tales demoras e incertidumbres potenciales. Por lo tanto, si bien es deseable integrar la cadena de bloques en el sistema de administración de tierras públicas, el sector privado podría, mientras tanto, considerar un ecosistema autosuficiente, autónomo y algo independiente del sistema público. ¿Cómo hacer que funcione entonces?

Una buena estrategia sería explotar el principio del orden privado; una situación en la que los actores privados crean un sistema, fuera del orden jurídico público, para la regulación, el cumplimiento y la resolución de disputas. Los participantes dentro de este ecosistema crean para sí mismos las reglas (Términos de uso) que rigen el ecosistema y se someten a estas reglas de gobierno. Por lo tanto, simplemente confiando en el hecho de que se ha realizado una transacción de tierras en la cadena de bloques ensuite regida por los Términos de uso, los participantes pueden, de manera segura, y sin recurrir al sistema externo de administración pública de tierras, llevar a cabo más cadenas de transacciones en relación con la terreno, a pesar de la demora en celebrar el título o interés previo en el terreno.

Ahora bien, si bien este artículo de ninguna manera aconseja a las partes que ignoren la perfección de los valores, el quid del ecosistema independiente de cadena de bloques en suite es que las posibles transacciones de tierras, como hipotecas y transacciones del mercado secundario, aún pueden ejecutarse de manera confiable hasta que los títulos se perfeccionen con el sistema publico Los participantes «confían» entre sí para confiar en la validez de las transacciones en la cadena de bloques sin recurrir al sistema público.

El fideicomiso en sí se basa en la restricción de blockchain a solo ciertas partes interesadas activas (una red cerrada) dentro del sector inmobiliario, a diferencia del público en general o incluso de participantes ocasionales. La admisión al ecosistema de la cadena de bloques se basaría en requisitos estrictos, como el volumen de transacciones de tierras pasadas y la limitación a un determinado tipo de propiedad. El ecosistema también puede tener el poder de imponer «sanciones», como incluir en la lista negra a los participantes que violen las reglas internas, lo que hace que otros desconfíen de tratar con ellos, o negar a los participantes defectuosos el acceso total a la cadena de bloques. También puede adoptar una función de «fideicomiso» dentro de su contrato inteligente para que los pagos realizados no se liberen en la cadena de bloques hasta que se cumplan ciertas condiciones, por ejemplo, hasta que el comprador confirme el acceso a la propiedad. Estas características reducen las disputas y crean un ecosistema confiable dentro del cual las transacciones de tierras pueden prosperar independientemente del sistema público de custodia de tierras; al menos esperando que el gobierno cree una blockchain inmobiliaria integrada al sistema público. Además, las disputas, si se remiten a los tribunales (por ejemplo, para la declaración de propiedad), se realizan como último recurso. Es probable que el tribunal trate los contratos generados por el ecosistema (por ejemplo, los términos de uso del ecosistema y la escritura de cesión «inteligente») como cualquier otro contrato.

Quizás sea de esperar que, dados sus inmensos beneficios, un sistema ideal de gestión de la tierra haría bien en actualizarse a la tecnología blockchain. Por lo tanto, es importante que el gobierno considere esto como parte de su agenda. Sin embargo, mientras el gobierno está considerando esto, el sector privado puede querer construir su propio ecosistema de cadena de bloques de bienes raíces que sea autónomo e independiente del gobierno.